存量经济背景下的旧建筑改造

北京上海等一线城市为代表的中国房地产市场目前已进入“存量经济”阶段，商业地产的存量盘活成为开发商目前研究的重要方向， “商改写”、“酒改写”、“写字楼升级改造”案例日益增多，旧改写字楼、厂房的改造成为已然成为产业地产、商业地产新趋势新发展。

 旧改为城市更新带来了诸多变化，这对整体写字楼市场有一定促进作用，不仅影响了新一代写字楼项目的设计趋势，同时带动了北上广等稀缺土地资源城市的更新和存量升级。

因改造带来的变化体现在四个层面：物业硬件升级、共享空间打造、艺术氛围引入以及生态办公的营造。比如北京中粮广场内部打造了COFCO FANTASY共享办公空间，中融信托广场则利用原有商业的特殊结构，设计了贯通南北的采光中庭，此类均为旧改市场上较为成功的案例。

 

案例一：旧厂房改造 幸福里

幸福里位于上海长宁区番禺路 381 号，由原来的上海橡胶研究所改造而建。幸福里体量较小，占地 5908 平方米，建筑面积 11150 平方米，定位于集创意办公、文化艺术产品展示及商业休闲等多种业态于一体的综合型产业园区。

作为上海文创园区 2.0 时代的一个代表，就改造方面来说，幸福里一个很显著的特点是并没有对原有「里弄元素」进行放大，而是进行了很大程度的翻新和现代化处理。在这里，你看不到裸露的水泥、砖，或者老厂房的工业化空间，它更像一个现代化的产物。

幸福里改造档案

 

资料来源：企业官方,公开资料

（一）改造亮点：

1. 产业升级：从制造业到文创，功能重新定位

幸福里改造后完成了从制造业到文创产业的转变，这也和周边的资源形态密不可分。幸福里地处长宁区法华镇区域，属于上海市产业发展政策重点扶持的环东华时尚创意产业集聚区。

 

幸福里改造前后对比

另外，该地靠近上海交通大学法华校区与作为上海国际电影节举办地的上海影城，受益于这几方面的共同拉动，该地汇集了众多产业族群，文创气氛浓厚，这也与幸福里改造后的项目定位相匹配。

 

幸福里周边

2. 空间优化：一字型动线，畅达性好，尺度适宜

改造后的幸福里拆除了围墙，打通了番禺路与幸福里，由原来的封闭式变为开放式，形成了「一」字型动线，一条主干道横贯园区，加上项目以多个独栋的形式存在，这就使得垂直动线上的畅达性极佳。

 

 

幸福里动线改造前后对比

 

主干道宽 6-7 米，尺度适宜，并且可形成视觉上的连贯性，也便于两侧铺面展示。另外，开放式的设计也为周边居民提供了分享、体验的空间。

 

主干道

 

另外，园区内有众多艺术人文雕塑，并有大量绿植，确保了景观的丰富性。与此同时，园区屋顶上设置了一些太阳能发电设备，也呈现了环保节能的一面。

 

园内景观

3.  商业配套：打造街区式商业，引入了众多新兴品牌

在园区内，幸福里在主干道两侧打造了一条街区式商业步行街，不仅为园区内的租户提供了便利，也通过商业气氛与文艺地标的打造导入了外部客流，增加了园区人气。

 

园区内「造作」店铺

台式面包店Fascino

 

 

西班牙餐厅Snail

 

网红餐厅桃园眷村

另外，幸福里的人性化设施做得非常到位。比如每栋都设有直梯，每个楼层都设有厕所等，这一方面方便了入驻人群，另一方面也为未来提升收益回报提供了条件。

（二）两点不足

1. 体量小，入驻企业类型单一

幸福里一期只有 1 万多方，这限制园区容量，这也决定了其回报空间有限。目前幸福里入驻品牌多为设计类企业，高层空间多是作为店铺人员办公之用。

 

幸福里入驻品牌（部分）

2. 配套商业聚客力与驱动力相对较弱

由于幸福里缺乏相对集中的空间，这就导致了其配套商业的聚客力与驱动力相对较弱。许多客流只是在此停留，却并未形成实际消费，因此，导入客流能否转化为提袋率有待观察。另外，幸福里作为街区商业，也会受到上海多雨天气的较大影响。

冷清的服装店铺

（三）经营状况与盈利模式

幸福里园入驻企业多为成熟的文创企业，目前出租率办公为 100% ，零售 90% 。幸福里前期改造投入为 6000 万，据官方说法，现已全部收回成本，而这距其开业仅仅两年多。

1. 租金相对周边较高

从操作模式上来说，幸福里的盈利模式仍是传统的租金差价。由于改造投入较高，幸福里的租金比周边要高，周边租金在 5 元/平米/天左右，幸福里办公区域租金在 6 元/平米/天到 8 元/平米/天，商业在 10 元/平米/天到 18 元/平米/天。

2. “前厂后店”模式，提升高层出租率

幸福里入驻企业不少是首次进入上海的成熟品牌，这些企业在开店的同时，也有办公需求，因此，幸福里“前厂后店”的模式也很好地适应了这一需求。低层开店，高层办公，有效地解决了高层出租问题。

幸福里楼层业态分布

3. 发挥场地优势，举办多种活动提升人气，增加收益

除了固定租金收益，幸福里作为上海有代表性的文创园区，还通过发挥场地优势举办时尚发布会、新产品展示与定制、创意家居用品、艺术陈列品展览等商务合作，在提升人气的同时，也增加了收入来源。这也是很多创意园区的典型做法。

 

园区内艺术展厅

 

尚未营业的地球美食剧场

类似幸福里的改造项目有很多，这些改造一方面发挥了原有空间的再利用，另一方面也通过更新赋予了老厂房新面貌，增加了上海的城市活力。

上海的文创园区主要分为四类：设计策划类、艺术创作和展示类、技术创新和服务外包类、时尚和休闲服务类。概括来说，已走过二十多年的上海老厂房改造文创园区，其历程可以分为以下三个阶段：

上海老厂房改文创园区三个阶段

 

资料来源：企业官方,公开资料  克而瑞咨询制表

 

文创园区 1.0 ：粗放式自发运营，现已遭淘汰

最早的文创园区，是通过一些企业改造老厂房自发运营的，对老厂房外立面进行简单整治后即开始对外营业；这种方式具有成本低、复制快等特点，可以以较少投入、较快投入运营，但长期下去，这种方式却会造成园区同质化严重、功能缺失等弊病，最终甚至已不成其为「文创园区」。

文创园区 2.0 ：以红坊、M50、8 号桥等为代表

经历过草创阶段之后，上海的老厂房改造文创园区渐渐走向成熟阶段，涌现了以红坊、M50、8 号桥等为代表的典型案例。这类园区会投入较多资金与时间对老厂房进行重新规划与建设。

 

红坊

 

8号桥

在定位上，或依托主导产业聚集企业，或专注细分领域，或建立品牌特色，都是通过对老厂房或旧工业园区的改造，引入艺术、创意、文化等企业，从而形成一定的品牌聚集效应，并不断发展成为有代表性的文创园区。如以上海著名公共文化艺术社区为人所知的红坊、以建筑设计领域为主的8号桥、以视觉艺术领域为特色的 M50 等，在不断发展的过程中都形成了自身特质。

在建筑改造上，它们保留了原有的工业化空间形态，比如裸露的水泥或砖墙、原有的钢铁结构等，具有复古气息。置身其中既可以感触到现代气息，又可以一睹原有的工业风格。

文创园区 3.0 ：以幸福里、宝钢二钢厂等为代表

作为文创园区 3.0 代表的幸福里与 2.0 最大的不同是，它几乎已经完全摒弃了原有老厂房的形貌。在改造过程中，幸福里使用了大量新材料，并通过一些设计手法对原有空间进行了重新设计。也正因为这一点，相比于 2.0 ，幸福里需要更多的资金投入。

另外，在改造中，幸福里将老厂房的院墙和铁门完全拆除，将番禺路和幸福路打通连接到了一起，使周边居民更加方便出入。这种完全开放式的园区，创造了一种新的消费与体验环境，显得更具时代感。

 

宝钢二钢厂（效果图）

尚未开业的宝钢二钢厂也与此类似。除了保留小部分原钢厂空间之外，设计方对老厂房进行了整体调整和优化，包括路网布局、空间的重新打造、区块的再规划、景观重置等，使老厂房呈现出了完全不同的全新面貌。

随着中国城镇化的不断推进，土地资源尤其是一线城市的土地资源将更为稀缺，如何更好地融合产业与其他用地，推进土地资源集约化，是上海等一线城市亟待解决的问题。

每个城市都有其内在的城市秩序与发展规律，在将老厂房改为文创园区之前，就应该处理好目前和将来的方案，在可持续发展的基础上探索更新实践。

 

案例二：写字楼改造 宝钢大厦

办公建筑发展到现在，经历过三次迭代，第一代为普通自建的办公大楼，仅能满足基本的办公需求，第二代办公建筑借鉴国外标准的写字楼，开始注重形象配套设施；第三代办公写字楼有明确评价标准，比如甲级及5A设计建造标准。而第四代写字楼，则是人性化绿色健康智能的写字楼，以实现人为核心的办公方式，构建垂直社区，实现价值。

据介绍，2017年北京甲级写字楼市场供需均保持平稳态势，空置率小幅提高，平均租金同比增长0.4%，至人民币332元/月/平米。从区域而言，目前北京产业疏解及转移的大背景下，各个商务区均面临租户的更新升级以及楼宇的升级换代，同时也受到其他新兴商务区的挑战，如上地、昌平将与中关村区域形成竞争和补充，而区域内原有的IT零售逐渐撤离，并且当地办公楼宇年限较久，这也对区域写字楼市场发展提出了新的要求。如鼎好大厦在原有租户撤离后重新装修加入共享空间等新业态，为互联网、高新科技类公司提供更加人性化、舒适化的办公环境，考虑更多健康生态因素，而这一点，将会成为写字楼改造新的趋势。

上海宝钢大厦位于上海市浦电路370号，位于浦东陆家嘴金融贸易区。宝钢大厦楼高33层，是上海宝钢集团公司总部所在地和国内钢铁交易活动的主要场所。宝钢大厦总建筑面积达7.5万平方米，是集贸易、办公、酒店客房、餐饮为一体的综合型大厦。

宝钢大厦竣工时间为1998年，原本的旧建筑略显沉重厚实，为了适应21世纪简约并活泼的办公方式，改造采用现代的色彩及材料板，并特意为建筑打造了新的案名概念及其品牌标识系统，让整个建筑显得既年轻又轻盈，颇具互联网精神，给用户一种明亮舒适的感受。

原有的材料及色彩板↓

 

更新设计后的材料及色彩板↓

 

光线是建筑的重要组成部分，在这个项目也并不例外：光线的进入重塑了建筑的内部空间。整个内部空间沐浴在从外部街道和中庭投射进来的自然光线中。

 

改造前

 

改造后

写字楼的大堂并不应该仅仅是出入传统楼宇入口，它是一个枢纽，它第三空间，在这栋办公楼的租户可能会在某个时刻偶遇彼此，彼此连接，碰撞更多的想法。

改造后的入口大厅的动线简洁，没有任何花哨的形式处理，浅色通透的材质和充足的照明，给予整个空间科技未来的利落感。 

值得一提的是，通过机电设备的空间管理，大堂的高度由原来的4.5米提升到了现在的5.2米，大大改善了用户的空间体验。

 

更新前

 

更新后

 

垂直交通对于高层或超高层建筑来说非常重要，而且楼层越高对快速有效的垂直交通服务的需求就越大。在影响电梯服务质量的因素中，电梯的位置是最重要的因素之一，如果进入大厦的人员（租户及其雇员、参观者）从主入口进入后需走很长的距离才能到达电梯间、走出电梯后又需要走很长的路才能到达他想去的地方，就会给人们留下一个很不好的印象，从而影响到大厦的吸引力。

电梯间入口和电梯内部的状况也会从总体上影响到写字楼的吸引力。一部电梯，需要有足够的照明、适当的吊顶装修、容易识别的电梯控制符号和电梯内地面的良好维护。为了使电梯内的空间感开阔一些，在电梯内的后墙上安装镜子或其他反光材料非常有帮助。电梯的维护状况不良常会令电梯内的客户怀疑大厦内租户的信誉甚至担心在电梯内的安全问题。

电梯服务最重要的标准是安全和快速，但电梯乘客并不是仅仅计算电梯每分钟能上多少层，而是计算上电梯前的等待时间以及乘上电梯后在中间各楼层停留的次数。因此，要合理配置电梯的数量，并根据建筑物的层数来确定每部电梯所停留的层数范围，以提高电梯运行的效率。

原有电梯入口场景↓

 

更新设计电梯入口场景效果图↓

 

原有电梯入口场景↓

 

更新设计电梯入口场景效果图↓

 

 

通过与原有供货商沟通，与电梯技术人员交流，重新规划电梯服务楼层，提升部分电梯性能品质，并对每层楼的电梯厅进行了重新改造，营造出明亮通透的感觉，进而改善等候电梯体验。

宝钢大厦力图打造一个垂直办公社区，这里将有不同背景的企业入驻，带来不同的需求。故而在设计之初就根据规划，设计了不同的交付标准。

 

部分楼层精装修，部分楼层租户拎包入住，部分楼层送花园露台（5F，24F，25F，27F)而还有部分楼层提供联合办公方式，适合初创小企业，其中顶层（29F），其层高达6.6米，可以作为为艺术展厅、会所餐厅等，给租户更多的想象空间。

 

根据写字楼招商经验， “每一个产业社区都应该有一个联合办公空间，这不仅能强有力地增加整个社区的活力，还能极大地促进整栋楼的招商。”

宝钢大厦在改造设计之初就在裙楼区域预留了联合办公的空间，目前，助力打造互动与促进社交的联合办公品牌是——氪空间。

 

设计单位根据需求和招商情况，对楼宇入口进行巧妙的设计，将建筑原有对称的两个入口，利用具有视觉高差的体块设计手法进行了优化区分，突显建筑主入口的同时，为入驻的联合办公保留了独立入口。

 

 

天花板高度与房间尺度之间的比例适宜, 将有助于营造一个宽阔舒适的办公环境。在改造前，大楼受新风管限制，办公区吊顶高度仅2.35米。通过重新规划新风管走向后，办公室沿内墙吊顶高度做到了2.55-2.60m，保证使用者在办公时的舒适体验。

建筑外观方面，引入花园，让建筑“与植物共生”。从建筑室外环境，室内绿化环境，露台及屋顶花园等层面，让使用者有“亲生命”的自然体验。

室外景观改造：移除主入口的简易花坛，增加流畅线条的景观；同时打开北侧商铺的空间，延伸外部休闲平台，建筑外景营了造社区氛围，增进了办公社区的活力。

 

更新设计后室外场景效果图↓

 

露台及屋顶花园：在部分楼层及顶层，将原有的设备机房进行合理移位，创造花园露台，为空间增加卖点及价值。

原有平台实景照片↓

 

更新设计露台花园效果图↓

 

为让楼宇形成社区，设计中增设小品、休息区、活动区，为工作在宝钢大厦中的员工创造连接的场景。

 

花园露台、后广场等公共空间的设计，成为了人们户外活动的中心，而人性化的尺度与丰富的活动方式增强了人们的连接。

在业态方面，丰富一楼商业配套。如大堂的金融服务和高品质餐饮业态，首层的夹层空间引入新型食堂业态，为工作人员提供方便的同时也让整个社区更具有活力！

 

美国著名的城市规划师简雅各布斯认为，new ideas must use old buildings，新的想法需要老的建筑。

如深圳四川大厦立面改造项目设计引用四川的蜀文化精神，将川式传统建筑的青砖、回纹花格等元素，以现代表现手法赋予建筑新的表皮，原有四个柱子的基本建筑形式依然存在，但全新的建筑立面更加传递出蜀文化新的生命力。

　　该项目为深圳第26届世界大学生夏季运动会市政改造项目，位于深圳市福田区上步路，曾经是地标性建筑。包含一栋主楼和两栋副楼，总建筑面积约45000㎡。

　  四川大厦是一座集商业、旅业、写字楼为一体的综合性大厦，主楼高25层，是四川省政府设在深圳特区的窗口企业。大厦内设有写字楼、三星级的四川宾馆、银行、中餐厅、美容美发厅、大堂吧、商务中心、工艺品店、商场、大小高级会议厅以及为写字楼服务的食堂。大厦主楼和副楼兴建于上世纪80年代，原有建筑设计均为四根蓝色柱子造型，立面简洁，长远的楼龄使得其外墙面陈旧、开裂严重，难以匹配新时期的审美和使用诉求。

以上旧建筑改造案例看来，可以充分的保证了资源的利用和节约，还在一定程度上尊重历史，保护了历史建筑的同时保留其文化灵魂。尊重历史、继承精华，从深层的角度来解决最根本的问题，在我们面对一栋旧建筑时需要去了解它的背景、历史、环境、特点、乃至它的文脉，以及“新主人”是否需要赋予它新的灵魂与使命。简而言之，就需要做到“对症下药”，才能起到好的效果。废弃利于，才能达到最大的利于价值。

与此同时，除了反响较大的旧改案例，如盈科中心、高和蓝峰等，也不乏一些改造的失败案例。旧改失败普遍存在的是产权问题，很多项目早些年产权出售，经营者没有真正持有物业，导致改造受阻。

“旧改”可以说是时代变化的一个缩影，城市更新则意味着经济体的更新、产业的更新、区域结构的更新以及未来生活方式的更新，城市“换血”也正以更新鲜、更年轻态的视角长驱直入。

 

 

资料来源：

1. 上海市文化创意产业推进领导小组办公室官网 幸福里介绍

2. 腾讯新闻：长宁幸福里，从旧厂房变身时尚产业园

3. 微信公众号“中国宝武”相关资料